Investir dans l'immobilier

La construction d’un patrimoine grâce à l’investissement dans la pierre est une des voies les plus empruntée par les français qui apprécient son équilibre entre prise de risque et rendement. Voici quelques conseils et les différentes solutions pour vous permettre de réussir à bien investir dans l’immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un parking.

Investir dans l'immobilier

Quelles sont les conditions indispensables pour un investissement immobilier réussi ?

Si l’on choisit d’investir en direct, c’est-à-dire d’acheter directement un bien immobilier sur le marché, trouver une bonne localisation, c’est la priorité. Il faut se renseigner à fond sur l’attractivité de la zone dans laquelle on envisage d’investir, en prenant en compte des critères comme : la démographie, les infrastructures (proximité des transports en commun), la présence de commerces et de loisirs à proximité ainsi que la demande locative.

Le financement est la deuxième étape, il est crucial de bien choisir son prêt immobilier en faisant jouer la concurrence pour en baisser le taux d’intérêt. On ne répétera jamais assez qu’il faut éviter les taux variables, surtout en ce moment. Enfin, la possibilité de modifier dans le temps la durée du prêt et de faire des remboursements anticipés vous permettra d’ajuster la rentabilité de l’investissement en fonction de l’évolution de votre situation patrimoniale globale. Vous trouverez ici toutes les informations concernant les prêts immobiliers.

Le choix du type de location que l’on va appliquer à un investissement locatif en direct fait également partie des conditions de base à réunir pour un investissement immobilier réussi, car il va notamment impacter notre imposition :

  • la location nue génère des revenus fonciers, les charges locatives et les intérêts de l’emprunt sont déductibles
  • la location meublée au régime micro BIC est forfaitaire donc l’imposition se fait sur la moitié des revenus locatifs avec un abattement de 50 %
  • la location meublée au régime réel BIC permet de tout déduire, même l’amortissement du bien, réalisé à l’aide d’un expert-comptable dont les honoraires sont également déductibles.

Enfin, la gestion locative du bien est un point essentiel. Il faut intégrer une marge de sécurité dans les calculs préalables à l’achat, que l’on ait recours ou non à un administrateur de biens. La gestion locative comprend tout ce qui est nécessaire au bon déroulement de la location, c’est-à-dire la perception des loyers, la délivrance des quittances, les réparations éventuelles ainsi que la régularisation des charges. C’est dans le mandat de gestion que vous spécifiez le degré de pouvoirs que vous confériez à l’administrateur de biens. Vous pouvez ainsi très bien garder la main sur toute la phase de recherche de locataire et confier ensuite la gestion locative à une agence immobilière. Cela augmentera d’autant plus la rentabilité de votre projet et avec tous les sites d’annonces entre particuliers qui existent, cette tâche n’est pas si compliquée. 

Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter ?

Pour commencer, il faut apprendre à évaluer avec précision la valeur locative d’un bien afin de s’assurer dans un premier temps d’acheter au bon prix et ensuite de garantir la rentabilité du montage financier (que les loyers couvrent bien la totalité des charges). Des recherches sur internet des prix à la location de biens similaires aux alentours ainsi que l’avis d’agents immobiliers vous permettront d’estimer facilement la valeur locative du bien que vous convoitez.

On continue dans le même registre des estimations à calculer avant de se lancer : le coût des travaux. Lors des visites et surtout si vous n’avez pas l’habitude, nous vous recommandons vivement de vous faire accompagner par un artisan ou un professionnel du bâtiment pour qu’il vous apporte son regard avisé sur les travaux à réaliser. Certains détails pourraient vous échapper et il est difficile d’estimer les coûts même pour ce qui semble évident. Cela vous permettra de mettre de côté une enveloppe de sécurité, et même parfois de négocier le prix d’achat du bien. Ce qui nous emmène aux charges de copropriété. Soyez vigilants sur l’état des parties communes et renseignez-vous sur l’existence de travaux déjà réalisés, en cours de vote ou à venir afin de prévoir les liquidités nécessaires.

Autre point sur lequel il faut être prudent pour ne pas se tromper : le délai de rétractation. Quand on achète pour réaliser un investissement locatif, on ne se base pas sur un coup de cœur, mais sur des éléments rationnels tels que la rentabilité. La loi vous permet de vous rétracter d’une vente assez facilement, même après la signature du compromis (10 jours supplémentaires depuis mi 2015).Donc profitez de ce délai de réflexion pour effectuer toutes les vérifications nécessaires, notamment en lisant tous les diagnostics (performances énergétiques, amiante, termites, mérule…) ce qui vous évitera les mauvaises surprises une fois le bien acquis.

Vous l’avez remarqué, cela peut prendre beaucoup de temps de recherche et de prise d’information pour réussir un investissement immobilier en direct. Par ailleurs, votre situation professionnelle et/ou financière du moment peut être un frein à l’accès au financement. Heureusement depuis quelques années, de nouvelles façons d’investir dans l’immobilier se démocratisent.

Qu’est-ce que l’investissement en pierre-papier et pourquoi est-il avantageux ?

Une mise de départ peu élevée et plus aucun souci de gestion locative avec de surcroît des rendements intéressants surtout si l’investissement est conservé pendant 10 ans. Voilà les atouts clés de l’investissement immobilier à travers une SCPI (société civile de placement immobilier). Le fonctionnement : vous achetez des parts d’une société qui acquiert des immeubles de bureaux, des commerces et des habitations sur différentes régions et qui collecte les loyers pour les reverser à ses associés.

Cela permet d’investir dans l’immobilier à crédit sur des montants plus accessibles que dans l’investissement direct, avec certains établissements qui financent des projets à partir de 30 000€. Si la SCPI est achetée simplement avec un apport personnel, il est possible de l’intégrer à un contrat d’assurance-vie et ainsi profiter au bout de 8 ans d’une taxation nulle jusqu’à 4 600€ d’intérêts et d’un taux d’imposition de 7,5 % au delà.

Il faut toutefois être prudent, car les frais de transaction restent élevés (entre 8 % et 12 %). Pour les amortir, il vaut donc mieux garder ses parts de SCPI sur la durée, au minimum 10 ans. Autre inconvénient concernant la liquidité, il est parfois difficile de revendre rapidement ses parts, on surveillera alors les volumes de transaction fournis dans les bulletins trimestriels des SCPI pour se faire une idée de la liquidité.

De même, pour s’assurer que le rendement élevé affiché ne provient pas d’une baisse de la valeur de la part, il est important de surveiller la régularité des revenus de la SCPI. Un indice pour l’évaluer : le report à nouveau. C’est ce que la SCPI met de côté pour faire face à une vacance importante ou des baisses de loyers. Si cette somme de sécurité diminue trop d’une année sur l’autre, ce n’est pas bon signe. On peut enfin surveiller le taux d’occupation des immeubles : il faut privilégier au-dessus de 90 %.

Outre la souscription de parts de SCPI, une façon détournée mais stratégique de solidifier son patrimoine avec des placements dans la pierre consiste à intégrer dans son portefeuille boursier (compte titre, PEA ou assurance vie) des actions de groupes immobiliers tels que Klépierre, Icade, Cogedim.. Vous trouverez bientôt sur FinanceDir des sélections de titres boursiers en fonction des secteurs et thématiques.

Comment réussir son investissement immobilier avec le crowdfunding ?

Nous vous parlions déjà du crowdfunding dans la catégorie Emprunter et Épargner. Décidément, c’est une vague qui déferle sur tout un pan de la finance ! Oui, le crowdfunding permet également d’investir dans l’immobilier. Cela fonctionne de la manière suivante :

Des promoteurs portent des projets immobiliers neufs, les présentent sur des plateformes agréées par l’AMF via lesquelles les particuliers prêtent de l’argent à ces promoteurs pour réaliser la construction et ils reçoivent en retour des intérêts compris entre 8 % et 15 % sur une durée moyenne de 24 mois.

Un tel rendement comporte vous l’aurez deviné certain risques. Tout d’abord que le programme immobilier se vende mal, le promoteur devra alors baisser ses prix et rogner sa marge. Autre risque, que les travaux entraînent des surcoûts qui impactent aussi la marge du promoteur. Dans ces cas-là, les rendements diminuent et l’investisseur peut subir une perte partielle ou totale de son capital.

Mais heureusement, les plateformes de crowdfunding mettent en place une sélection drastique des promoteurs (en analysant leur crédibilité et leur santé financière). Elles analysent également l’état du marché immobilier dans la zone visée et s’assurent qu’environ 30 % à 60 % des logements d’un programme soient déjà vendus avant de lancer une campagne de financement. Elles peuvent enfin proposer une caution solidaire ou une garantie financière d’achèvement dans leur contrat. Au cas où le promoteur serait incapable de mener à bien son engagement, les particuliers peuvent ainsi récupérer leur capital et les intérêts dûs.

Après avoir rempli des questionnaires précis sur son profil de connaissances et de risques, le particulier accède à des informations détaillées sur les forces et faiblesses des projets immobiliers et participe à la levée de fonds avec un ticket d’entrée minimal fixé à 1 000€. Une fois la souscription effectuée, il ne reste plus qu’à suivre l’avancée des travaux et de la commercialisation.

L’immobilier nécessite d’adopter une approche réfléchie et globale de son patrimoine. Il est souvent voué à être transmis, ou rester durablement au sein d’une famille. Sachez ainsi que la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière) peut être une option à envisager, car elle présente de nombreux avantages notamment en terme d’impôts. La fiscalité fait partie intégrante des projets d’investissement immobilier, vous trouverez ici de plus amples informations à ce sujet.