Crédits immobiliers

Alors ça y est, c’est bon, vous avez choisi ? Vous avez trouvé le bien idéal pour vous installer ou réaliser un investissement locatif ? Si ce n’est pas encore le cas, n’hésitez pas à jeter un coup d’œil à notre rubrique Investir dans l’immobilier pour vous aider à avancer.Maintenant, il faut vous adresser à un interlocuteur pour financer ce beau projet. Même si la recherche d’un crédit démarre bien souvent en parallèle de la recherche d’un bien immobilier, et qu’il impacte ce choix, il est toujours temps pour un cours de rattrapage pour tout comprendre au monde du crédit immobilier et bien le choisir.

Quels sont les différents types de prêts immobiliers ?

Les prêts immobiliers classiques peuvent être utilisés pour réaliser l’achat d’un bien ou d’un terrain et pour financer des travaux. Le montant financé par crédit pour réaliser des travaux devra dépasser les 75 000€ sinon le prêt est catégorisé comme crédit à la consommation. Ils ne permettent pas de bénéficier de l’APL, mais éventuellement d’autres aides logements en se renseignant auprès de la CAF. Voici la liste des différents prêts immobiliers classiques :

Les prêts immobiliers réglementés quant à eux sont des dispositifs publics pour aider les particuliers à accéder au logement et pour favoriser l’investissement. On y trouve :

Il existe aussi des prêts dits complémentaires comme le prêt “aux fonctionnaires”, le prêt “des collectivités territoriales” et le prêt des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles.

Les prêts Epargne Logement méritent qu'on s'y attarde un peu dans cet article. Ils sont accessibles grâce à la constitution d'un PEL ou d'un CEL dont nous vous avons présenté les caractéristiques et le fonctionnement dans notre dossier Épargner.

Le Prêt Epargne Logement permet de financer une opération qui concerne votre résidence principale (dans le neuf ou l’ancien) ou celle d’un membre de votre famille ou d’un locataire (si le bien que vous lui louez est loué nu et avec un bail en bonne et due forme). On considère qu’une résidence est principale si elle est occupée au moins huit mois par an.

Les opérations finançables sont les suivantes : l’acquisition, la construction, l’extension ou la rénovation de la résidence principale ainsi que l’achat d’un parking situé à moins d’1km de la résidence principale.Vous pouvez également financer de cette manière l’acquisition d’un logement à une SCI si ce logement est voué à devenir votre résidence principale.Et enfin, vous pouvez acquérir des parts de SCPI, à condition que leur patrimoine soit constitué de locaux d'habitation à 90 %. Cela ne concerne donc pas les locaux professionnels ou commerciaux, sauf si la résidence principale du bénéficiaire du prêt s’y trouve.

Si vous avez ouverts vos PEL et CEL avant le 28 février 2011, vous pouvez également utiliser le Prêt épargne logement pour financer :

Par contre, il faut que vous attendiez d’avoir remboursé un prêt épargne logement concernant soit votre résidence principale soit la secondaire avant de pouvoir en souscrire un nouveau.

Vous devez en général demander le prêt à la banque dans laquelle vous avez votre PEL ou CEL. Il est toutefois possible de choisir un autre établissement si vous remplissez les conditions pour l’obtenir.

La banque qui vous propose le prêt va exiger des garanties comme un cautionnement bancaire ou une hypothèque du bien et peut également vous imposer une assurance. Elle n’a en revanche pas le droit de vous imposer de domicilier vos revenus chez elle.

Le montant du crédit accordé va dépendre des intérêts cumulés sur le PEL. C’est ce que l’on appelle les droits à prêt. Vous pourrez emprunter au maximum 92 000 € avec un PEL et 23 000 € avec un CEL pour une durée allant de 2 à 15 ans.Il est possible de céder ou de donner ses droits à prêt à un membre de sa famille afin de cumuler ses droits à prêt et obtenir de meilleures conditions.

Pour bénéficier d’une prime d’Etat, le montant du prêt doit être au minimum de 5 000€.Pour obtenir la prime maximale de 1 525€, il faut que l’acquisition ou la construction concerne un logement vert, aux performances énergétiques supérieures aux réglementations en vigueur. Si ce n’est pas le cas, la prime est plafonnée à 1 000 €Le calcul de la prime dépendra du droit à prêt obtenu sur le PEL ou le CEL.

Voici un tableau récapitulatif des taux de prêt épargne logement en fonction des dates d’ouverture des PEL sur les 10 dernières années :

Début Fin Taux de rémunération du PEL Taux du Prêt PEL
01/07/1985 15/05/1986 7,50 % 6,45 %
16/05/1986 06/02/1994 6,00 % 6,32 %
07/02/1994 22/01/1997 5,25 % 5,54 %
23/01/1997 08/06/1998 4,25 % 4,80 %
09/06/1998 25/07/1999 4,00 % 4,60 %
26/07/1999 30/06/2000 3,60 % 4,31 %
01/07/2000 31/07/2003 4,50 % 4,97 %
01/08/2003 28/02/2011 2,50 % 4,20 %
01/03/2011 31/01/2015 2,50 % 4,20 %
01/02/2015 31/01/2016 2,00 % 3,20 %
01/02/2016 31/07/2016 1,50 % 2,70 %
Depuis le 1er aout 2016 1,00 % 2,20 %

Comment décrocher un prêt immobilier ? 

Même si les taux sont bas et que la demande de crédit immobilier est en forte hausse depuis 2 ans, les banques se montrent prudentes lorsqu’elles doivent s’engager et octroyer des prêts immobiliers. Voici donc quelques conseils pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt dans de bonnes conditions auprès d’une banque ou d’un courtier en crédit.

Tout d’abord, il faut que vous fassiez preuve d’une bonne “hygiène d’épargne”. Si vous parvenez à mettre régulièrement de l’argent de côté, même sans toucher de revenus mirobolants, votre interlocuteur bancaire sera sensible à cette démarche responsable.Et encore mieux si vous évitez de vous retrouver à découvert, surtout dans l’année précédant votre projet d’achat immobilier. Vous gagnez aussi des points en remboursant d’autres crédits que vous pourriez encore avoir sur le dos.En plus de la possibilité de mieux négocier votre prêt, ces efforts d’épargne vous aideront à constituer un apport personnel et de prendre de bonnes habitudes pour la suite. Car une fois le prêt souscrit, la banque veillera à ce que vous poursuivez vos efforts d’hygiène budgétaire et surveillera l’évolution de votre capacité d’endettement.

À ce sujet, la capacité d’endettement est un point clé au moment de signer son crédit immobilier : le montant de l’emprunt ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus nets, même s’ils sont élevés. Vous le savez sûrement, la stabilité professionnelle est également un point essentiel et le CDI représente encore, parfois injustement (c’est un sujet chaud politiquement, nous n’entrerons pas dans le détail), le sésame pour accéder au crédit immobilier.

Si vous êtes atteints de cette maladie à la mode de la “phobie administrative”, il est temps de vous secouer ! Car remettre un dossier complet à son interlocuteur est indispensable pour réussir à emprunter. C’est un gage de crédibilité, cela rassure. Alors faites l’effort de réunir en une seule fois les documents suivants :

Et dépêchez-vous un peu ! Une fois le compromis de vente en poche, vous avez 45 jours pour prouver au vendeur que vous avez obtenu un crédit immobilier. Bon, une astuce pour ceux qui veulent prendre leur temps, vous pouvez inscrire 60 jours pour la condition suspensive d'obtention de crédit sur le compromis de vente...

Enfin pour gagner du temps, même si elle ne peut pas vous y obliger, la banque regardera vote dossier d'un œil plus attentif si vous lui proposez de domicilier chez elle vos revenus ainsi que votre épargne.

Comment acheter un bien immobilier sans apports ?

Qu’il s’agisse de l’acquisition de sa résidence principale ou d’un bien destiné à l'investissement locatif, il n’a jamais été facile de décrocher un prêt immobilier auprès des banques si on leur demande de financer le montant complet de l’achat. Il est d'ailleurs requis par beaucoup de banques, avec un montant apporté d'au minimum 10%, pour financer les frais d'acquisition. Votre apport personnel peut venir d’où vous voulez, pas besoin de le justifier. Si vous y avez droit, le PTZ+ ou similaire peut jouer le rôle d’apport.Décrocher un prêt sans apports n’est pas une mince affaire, mais devient plus accessible de nos jours pour une raison simple. Comme on vous le dit souvent sur FinanceDir, l’environnement actuel de taux d’intérêt très bas pousse les banques à être parfois moins exigeantes afin de conserver leurs marges. Mais rien n’est gagné d’avance.

Alors pour vous les jeunes tourtereaux ou les jeunes loups qui venez d’entrer dans la vie active, le rêve de devenir propriétaires de votre logement est plus accessible que jamais, mais se mérite. En plus, les primo-accédants sont aidés par des dispositifs avantageux et spécialement conçus pour eux. Et notamment par la possibilité d’obtenir des prêts sans apports. Alors comment s’y prendre pour bien négocier avec son interlocuteur bancaire et décrocher un prêt immobilier sans apport ?

Déjà en lui apportant des garanties. L’idéal, c’est d’avoir entre 30 et 40 ans, d’être bien payé par une entreprise dans laquelle vous êtes depuis un moment en CDI, d’être marié avec pas ou peu d’enfants à charge et de ne plus avoir aucun crédit à rembourser. Boum, ça c’est dit. Là, on vous parle du profil rêvé par les banques, si vous ne rentrez pas tout à fait dans le moule, rien n’est perdu. Relisez s’il le faut les conseils précédents sur l’hygiène d’épargne et administrative, ça aidera.

On vous conseille d’aller d’abord voir votre banque historique, ou celle de votre famille. Cela sera déjà plus facile de négocier dans un climat de confiance et cela vous fera un bon entraînement, avant de poursuivre votre quête en faisant jouer la concurrence.

Étudiez ensuite en profondeur la viabilité du projet en utilisant des simulateurs et des calculateurs. Avec tous les chiffres déjà calculés sur la table, votre banquier gagnera du temps, et vous en crédibilité.

Puis ne faites pas les difficiles, acceptez de souscrire à l’assurance habitation et l'assurance emprunteur de la banque avec qui vous négociez ce prêt. On ne peut pas tout avoir, les quelques euros payés en plus que si vous aviez choisi une assurance moins chère, vous les récupérez grandement en n’ayant pas d’apport à verser. Si cela coince toujours, vous pouvez essayer de proposer la caution d’un membre de votre famille plus à l’aise financièrement, s’il l’a accepté au préalable évidemment.

Les conditions à négocier avec son banquier

Si avec votre profil, vous sentez être en bonne posture pour obtenir votre prêt immobilier et que vous avez soigné votre dossier, cherchez à obtenir certaines conditions supplémentaires lors de la négociation. Si vous ne les obtenez pas toutes, ce n’est pas grave, ce sont des cerises sur le gâteau. Cela permet aussi de faire jouer la concurrence et d’obtenir à la fin, une solution optimale.

Pour commencer, demandez la modulation des mensualités pour pouvoir, gratuitement, augmenter vos mensualités afin de rembourser votre crédit plus vite ou à l’inverse demander une réduction de vos remboursements en cas de coup dur.

Cela paraît évident de dire cela, mais essayer d’obtenir une baisse du taux d’intérêt, en faisant jouer la concurrence et en vous faisant aider d’un courtier en crédit immobilier si nécessaire. Tentez aussi de faire baisser voir supprimer, les frais annexes comme les frais de dossiers.