Crédit immobilier : qu’est-ce qui a changé ?

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Finance Dir - Le 15 sept. 2021 11:21
Mise à jour : Le 15 sept. 2021 11:22

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On le sait, depuis le début de l’année, il y a un resserrement au niveau des prêts immobiliers qui s’effectuent en France. Dans les faits, les changements sont plus ou moins appliqués depuis janvier et le HCSF avait déjà annoncé qu’il mettrait le tout sous une forme légale durant l’été. Quelles sont ces recommandations qui deviendront des règles et comment affecteront-elles les emprunteurs ? Regard sur la situation des crédits immobiliers en France.

Crédit immobilier : qu’est-ce qui a changé ?

Le Haut conseil de stabilité financière est satisfait de ses recommandations

À la fin de l’année 2020, ce conseil des sages de la finance avait émis quelques recommandations en ce qui a trait aux prêts immobiliers. Le 15 juin dernier, il les passait en revue, afin de décider ce qui devait être fait, à présent. Selon leur communication, le Haut conseil semble très satisfait de ce qu’il avait suggéré à l’époque, car il a décidé d’inscrire ceux-ci, en créant une norme juridique contraignante, prenant forme durant l’été 2021.

On ne peut pas dire que l’annonce de leur position, en décembre dernier, et celle de juin, ait changé le marché, car lorsque l’on observe le meilleur taux immobilier actuel, on se rend compte qu’il est encore très bas. Les acheteurs ont en effet encore tout intérêt à emprunter, et ce, autant sur 15, 20 ou 25 ans, puisqu’ils ont tous des taux inférieurs à 1 % (dans le meilleur des cas). Alors, si cette donne n’a pratiquement pas changé, qu’est-ce qui est différent aujourd’hui ?

Les durées d’emprunt

Avant cet avis du Haut conseil, votre banquier pouvait vous proposer un prêt sur une durée allant jusqu’à 30, voire même 35 ans. Cette possibilité n’existe plus, dorénavant. En effet, les banques devront se limiter, désormais, à une durée maximale de 25 ans. Cependant, ce n’est pas nécessairement un changement très important. En effet, plus de la moitié des prêts sont normalement accordés pour des durées se situant entre 20 et 25 ans (55.7 %). Selon Bruno Lemaire, empêcher les prêts d’une plus longue durée, permet de maîtriser mieux les risques de surendettement des ménages sur le long terme.

Une seule exception à cette règle sera tolérée, et jamais pour l’achat d’un bien ancien. Dans le cas où un acheteur procéderait à l’acquisition d’un bien immobilier neuf, sur plan, alors deux années pourront être ajoutées, mais elles seront considérées comme différées. Cette période ne comptera donc pas dans le remboursement.

Le taux d’endettement

Tout n’est pas négatif dans les recommandations du Haut conseil. On assiste aussi à certaines ouvertures, comme c’est le cas pour la règle du taux d’endettement. Il ne faut pas s’affoler, car le changement demeure mineur, mais il va tout de même dans le sens des acheteurs, ce qui est une bonne chose pour plusieurs d’entre eux. En effet, avant la fin de 2020, il était tout simplement impossible pour une banque de pouvoir prêter le moindre centime de plus qu’un montant équivalent à 33 % des revenus mensuels du ménage, pour le remboursement du crédit immobilier.

Ce pourcentage a été modifié lors des recommandations et sera inscrit dans les règles approuvées à l’été de 2021. Un établissement financier pourra désormais prêter jusqu’à 35 % des revenus mensuels du ménage. Ce 2 % en plus fait une véritable différence. Si l’on calcule, par exemple, pour un couple qui gagne 5 000 euros par mois, cela leur permettra un endettement mensuel supérieur de 100 euros de remboursement ; une somme intéressante. L’assurance emprunteur devra cependant être prise en compte dans le 35 %. En réalité, ce seront tous les éléments qui devront faire partie de ce pourcentage, lors du calcul du taux annuel effectif global (TAEG). Cela veut dire : le capital remboursé ainsi que les intérêts d’emprunt ou l’assurance emprunteur.

Des exceptions à la règle

Il existe tout de même des dossiers qui pourront déroger à l’une ou même aux deux règles. En effet, il est proposé que tout établissement financier demeurera en mesure d’offrir un prêt immobilier sur une durée supérieure à 25 ans ou comportant un endettement supérieur à 35 % des revenus mensuels. Cependant, ces dossiers devront représenter une quantité inférieure à 20 % de la totalité des prêts, par trimestre.

Un des critères, pour qu’une banque puisse offrir un tel crédit immobilier, est que le logement qui sera acquis bénéficie à un couple qui achète un bien immobilier, pour la première fois. Ces dossiers pourront représenter 20 % des dérogations. De plus, la banque devra favoriser des dossiers d’achat d’une résidence principale, alors que la totalité de ceux-ci représentera 80 % des exceptions.

Quels résultats, après les six premiers mois

Le Haut conseil est satisfait des résultats de ses recommandations, après les six premiers mois de leur mise en œuvre. Suffisamment pour donner son aval à la mise en place de celles-ci en tant que règles. En avril dernier, le volume de crédits immobiliers acceptés a connu un niveau record. De plus, comme nous le mentionnions en début d’article, les taux sont encore à des niveaux extrêmement bas. Les conclusions que tire Bercy de ces données, sont que les recommandations n’ont pas mis un frein au marché.

Puisqu’ils se félicitent de leur travail, on aurait pu croire qu’ils allaient inscrire le tout dans une loi ou un décret. Mais il semble qu’au final, le Ministre, Bruno Le Maire, préfère simplement inscrire le tout dans un cadre contraignant. Celui-ci devrait être défini par le HCSF ou par l’ACPR (l’Autorité de contrôle prudentiel). Ainsi, cela permettra au gouvernement de pénaliser les banques trop laxistes, puisque ce ne sera plus des recommandations, mais bien une norme juridique.

Conclusion

Il n’y aura donc pas de grandes surprises cette année, en ce qui a trait aux crédits immobiliers. Toutes les décisions, ayant été prises à la fin de l’année dernière, seront dorénavant appliquées à la lettre, au lieu d’être de simples suggestions. Mais comme les banques et autres institutions financières avaient déjà pris compte de ces recommandations, on n’assistera donc pas à de grands changements dans le marché. Et c’est aussi bien ainsi pour les acheteurs comme pour les vendeurs de biens immobiliers.