La SCI est la Société Civile Immobilière. C'est une forme simple de gestion de biens immobiliers, détenue par deux personnes ou plus. Dans une SCI familiale, les associés sont des membres d'une même famille : parents et enfants, frères et sœurs, ou époux.
Créer une SCI familiale sert surtout à faciliter la gestion et la transmission des biens immobiliers. Quels sont les avantages d'une SCI, ses inconvénients, et pourquoi la créer ? Voici les réponses, étape par étape.
Définition de la SCI familiale
La SCI familiale est une structure qui permet d'éviter l'indivision, en logeant dans une société tout ou partie de vos biens immobiliers. Les associés fixent dans les statuts qui gère, comment se prennent les décisions et à quelles conditions un bien peut être loué, vendu ou rénové : le gérant agit ensuite dans ce cadre.
L'indivision fonctionne autrement : les actes d'administration y demandent la majorité des deux tiers des droits indivis, et la vente d'un bien l'accord de tous les indivisaires, selon le Code civil. En d'autres termes, la SCI familiale permet de dissocier la propriété du pouvoir de gestion.
La SCI associe 2 personnes au moins. Chacune d'entre elles reçoit des parts sociales en échange de son apport. Les associés sont propriétaires de parts de la SCI, et c'est la société qui détient le patrimoine immobilier.
Pourquoi faut-il créer une SCI familiale ?
La création d'une société civile immobilière présente plusieurs avantages :
- prévenir les conflits de l'indivision ;
- faciliter la transmission du patrimoine à ses descendants ;
- alléger, dans certains cas, le coût fiscal de cette transmission.
Prévenir les conflits de l'indivision
Après un divorce ou une succession, le partage des biens immobiliers crée souvent des tensions au sein de la famille. L'indivision désigne la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires du même bien immobilier, et elle n'est pas sans problème.
Dans l'indivision, la gestion revient à l'ensemble des indivisaires, et une seule opposition peut bloquer une vente. Dans une SCI familiale, le fonctionnement est différent, les statuts permettent de prévoir :
- une procédure de cession des parts de SCI, avec ou sans agrément des autres associés ;
- les pouvoirs du gérant de la SCI ;
- des règles de majorité propres à chaque type de décision.
De plus, quand un indivisaire veut sortir de l'indivision, il peut en demander le partage, ce qui oblige souvent à vendre le bien. Dans une SCI familiale, l'associé qui veut partir cède ses parts à un autre associé ou à un tiers agréé, et l'immeuble reste dans la société.
Faciliter la transmission à ses descendants
La donation directe d'un bien transmet à la fois sa propriété et sa gestion. Avec une SCI familiale, vous pouvez donner progressivement des parts à vos enfants tout en restant gérant, et donc conserver la conduite des biens. La transmission au décès suit une logique proche, détaillée dans l'analyse des avantages de la SCI familiale pour une succession.
Les avantages fiscaux
Plusieurs avantages fiscaux peuvent résulter de la SCI familiale. Pour une donation de parts d'un parent à son enfant, Service-Public indique un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, qui porte sur les donations consenties sur une période de 15 ans. Donner des parts en plusieurs fois permet ainsi d'utiliser cet abattement à chaque nouvelle période. La valeur des parts tient compte des dettes de la société, ce qui peut réduire la base taxée. Ces mécanismes dépendent de la situation de chaque famille : avant de rédiger les statuts ou de signer une donation de parts, consultez un notaire, qui vérifiera le montage et son coût fiscal.
Les inconvénients connus de la SCI familiale
Toutefois, la SCI a plusieurs limites. Sa création demande plusieurs démarches juridiques et administratives, à commencer par la rédaction des statuts, puis l'annonce légale et l'immatriculation. Vous pouvez créer votre SCI sur un site comme LegalPlace. Les frais d'acte varient selon que les statuts passent ou non par un notaire, et le coût de création d'une SCI familiale chez un notaire se compare à celui d'une rédaction en ligne.
La SCI impose aussi une assemblée des associés chaque année pour approuver les comptes, ainsi qu'une tenue rigoureuse des recettes et des dépenses de la société civile immobilière. Un gestionnaire comptable n'est pas imposé à une SCI à l'impôt sur le revenu, mais il évite bien des erreurs.
Si vous avez opté pour une SCI à l'IS, vous devez tenir une comptabilité commerciale complète, ce qui rend l'aide d'un expert-comptable quasi indispensable. Dans tous les cas, un bon gestionnaire comptable aide à respecter les règles juridiques et fiscales qui accompagnent une SCI.
