Lois Périssol et Besson : les dispositifs

K Cyril

Cyril K - Le 18 avr. 2017 10:34
Mise à jour : Le 25 avr. 2017 17:15

C’est à partir du 1er janvier 1996 que, pour la première fois, l’Etat tente de booster les locations, espérant ainsi booster également les constructions de logements dans l’hexagone. L’amortissement Périssol est alors mis en place. Il sera succédé en 1999 par la loi Besson.

Lois Périssol et Besson

La loi Périssol s’adresse aux Français, imposables à hauteur de minimum 14 %, qui acquièrent un logement neuf dans le but de le louer. En effet, cet amortissement ne s’applique pas si le bien immobilier en question devient le lieu de résidence principale de son nouveau propriétaire. En revanche, le logement, qui doit être non meublé à la location, est obligatoirement destiné à l’usage d’habitation principale. Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit être acheté entre le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999.

Cette loi de défiscalisation permet un abattement sur le revenu imposable du propriétaire. Elle consiste à déduire un pourcentage du prix d’acquisition, pouvant aller jusqu’à 80 %, du bien immobilier, sur les revenus nets imposables, et ce, sur une période maximum de 24 ans. Ce dernier se répartit de la façon suivante : 10 % pendant 4 ans, puis 2% pendant 20 ans. Ce dispositif entraine irrémédiablement une diminution des impôts, sans pour autant imposer de conditions de plafonnement de loyer.

Quelles obligations pour quels logements ?

Tous les logements achetés dans la bonne période ne peuvent cependant pas bénéficier des avantages de ce dispositif. En effet, les logements doivent impérativement être neufs ou en état futur d’achèvement, réhabilités ou rénovés à neuf à condition d’être soumis à la TVA immobilière, ou encore des locaux affectés à un autre usage que l’habitation qui ont été transformés en logements. A savoir que, la nomination de logement neuf, sous-entend un logement qui n’a jamais été habité ni utilisé avant son acquisition. Le logement peut alors être considéré comme neuf même si sa construction remonte à quelques années.

Dans le cadre de cet amortissement Périssol, les propriétaires s’engagent également à louer leur bien pendant une durée minimale de 9 ans. L’engagement de location doit également être effectif dans les 12 mois suivants la fin de la construction de l’immeuble. Si les propriétaires ne respectent pas ces engagements, les déductions d’impôts perçues peuvent tout bonnement être reprises par l’administration fiscale, hormis dans 3 cas précis : l’invalidité d’un des deux époux dans le cadre d’une imposition commune ; au licenciement du contribuable ou de son conjoint, toujours dans le cadre d’une imposition commune ; ou encore dans le cas du décès du propriétaire.

A noter que cette loi Périssol permet aux propriétaires de louer le bien en question à leurs enfants, à la condition que ces derniers ne fassent pas partie du même foyer fiscal des propriétaires. L’Etat, immergé par le succès de ce dispositif, l’a alors repensé, et donc remplacé par la Loi Besson dès 1999.

Loi Besson : héritier plus restrictif du dispositif Périssol

Cette nouvelle disposition est moins généreuse que son ancienne version : l’Etat semble alors avoir pris conscience de l’importance du manque à gagner généré. Ainsi, dans ce nouveau dispositif, la défiscalisation peut s’opérer sur 65 % du prix d’acquisition du bien, et non plus sur 80% comme le permettait l’amortissement Périssol. Ainsi, l’amortissement s’effectue de 8 % pendant 5 ans, puis de 2,5 % pendant les 4 années suivantes. Ainsi, au bout de 9 ans, l’investissement sera amorti de 50 %. A cet instant, le propriétaire à la possibilité d’opter pour deux périodes de trois ans supplémentaires, en restant au taux de 2,5 %. Ainsi, l’amortissement total, au terme de 15 années, arrivera bien à hauteur de 65 %.

Autre évolution de cette nouvelle loi, les plafonds des loyers, ainsi qu’un minimum de ressources du locataire sont imposés. Les plafonds des loyers sont alors définis par rapport à un zonage précis. Ces derniers sont alors fixés annuellement. De plus, cette loi Besson ne concerne plus que les propriétaires soumis à 30 % ou plus d’imposition, soit une différence avec le dispositif Périssol qui s’appliquait dès 14% d’imposition.

La loi Besson introduit également deux nouveaux principes : le déficit foncier et l’abattement sur les revenus locatifs. Le déficit foncier est un déficit qui apparaît si l’ensemble des charges annuelles du propriétaire ajouté à l’amortissement du bien sont supérieures que les loyers encaissés. Ce déficit est alors imputable, chaque année, sur le revenu global, d’une somme pouvant atteindre 10 700 euros. Si ce montant est dépassé, le supplément est alors reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’abattement sur les revenus locatifs permet d’effectuer une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs, et ce, à hauteur de 6 %. Il est également possible d’amortir des dépenses de gros travaux.

La Loi Besson, à la base, ne permettait plus aux propriétaires de louer leurs biens à leurs enfants. Cependant, la loi a évolué pour permettre, pour les investissements étant actés après le 9 octobre 2002, de louer le bien à un ascendant comme à un descendant sans aucune suspension d’avantages fiscaux.

Aujourd’hui, le dispositif Périssol tout comme la loi Besson sont totalement obsolètes. Aujourd’hui, c’est la loi Pinel qui régit les dispositifs fiscaux à l’intention des contrats locatifs d’habitation.